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经济走势跟踪(1941期)中国房地产融资渠道收紧后的政策空间

发表日期:2019-08-10 12:20  作者:admin  浏览:

  摘要:在短暂小阳春后,中国房地产市场热度未能延续,政策环境自4月中旬开始边际收紧,而下半年伊始,相关部门即轮番强化对房地产信托和外债发行的监管,房企上半年充裕的资金状况料将难以为继,这是否意味着政策边际收紧会一直延续?

  分析人士认为,房地产融资端的收紧,仍是对“房住不炒”基调的坚持,遏制资金通过影子银行渠道违规进入楼市,为前期部分二线城市的土地市场降温,“稳房价、稳地价、稳预期”;不过在外需充满不确定、经济面临新下行压力之际,也需警惕执行过严引发楼市超调风险,届时房地产政策可能会有微调。

  中原银行首席经济学家王军表示,通过限制融资,希望把宝贵的资金尽可能地引导至实体经济领域,可起到一箭三雕的作用:一是抑制房地产泡沫,达到房住不炒的目的;二是为实体经济输血,稳定经济基本面;三是降低以房价、地价为核心的各项成本,鼓励和引导各主体专注主业、专注创新。“房价的历史性拐点可能已经出现了,风险也被有效锁定了,实体经济有望适当回血。”

  今年以来的房地产市场总体保持了韧性,是中国经济增长的重要稳定器,但经历了3、4月的小阳春后,楼市整体显现降温迹象,投资、新开工增速均稳中趋缓,销售今年以来则保持负增,70个大中城市新房价格指数在6月环比涨幅收窄,有29%的城市(20个)二手房价格环比下调。

  中原集团刘渊、肖亦宗在本周稍早发布的2019上半年报告中称,不同于经济、人口等基本面驱动下的回暖,当前市场回暖的本质是预期主导的,预期的影响是相对脆弱且易变的,这一点从上半年楼市热度的快速切换中就能看得出来。“因此市场不应对未来楼市的上涨有过高期望。尤其是开发商应该认清这一点,不应过于激进的高价追逐土地。”他们判断,中央稳定房地产市场的决心不会变,稳市场对一二线城市主要指的是房价,而对三四线城市主要指的是成交量。据中原集团统计,其监测的20家标杆房企拿地由2018年下半年的保守逐渐转向激进,尤其在二线城市,标杆房企拿地面积、溢价率均显著回升。上半年标杆房企拿地建筑面积同比回落16%,但平均楼面价同比上涨7%,溢价率则回升5个百分点。

  多家信托公司近期受到银监窗口指导,要求控制地产信托业务规模,这对依赖信托进行前端土地融资、撬动杠杆的房企是一大打击。国家发改委则稍后发通知,对房企海外发债加强约束,要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

  今年4月的政治局会议重提“房住不炒”“一城一策”,住建部则对一季度地价房价波动较大的城市预警,凸显中央对平稳楼市的决心,也意味着房价上涨压力较大的城市将面临调控收紧的风险。

  房企融资在过去大大小小的调控中已收紧多次,但本轮之严厉,还是超出一些业内人士的预期。一位在信托业从业近十年的人士表示,这是其亲历的最严的一次调控,“目前房地产(信托)特别特别严,监管需要逐笔审批业务,可能很多以前可以做的业务都做不了了,我认为房地产去杠杆决心很大。”

  中金公司最新对广东企业融资现状的调研报告称,区域内房地产热度不减,房企信托的限制进一步加强,各地银监局对下辖的信托公司进行窗口指导,预计增速和总量上都会受到一定的影响。报告援引一家信托公司表示,目前只打算给百强地产公司企业额度,中小地产企业基本不做,主要为了控制违约风险。

  用益信托数据显示,2018年6月至今年6月,房地产信托的月度成立规模已连续13个月居集合信托首位。今年5月中旬银保监会已发布通知(即23号文),坚持对金融市场乱象零容忍,严防处置风险的风险,其中提及,关注资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场。

  一位五十强房企的中高层称,融资收紧后对一些民企确实有影响,对他们的影响小一些,但融资成本也会水涨船高。从好的方面看,下半年土地市场预计会降温,可能会出现拿地机会。“我们对调控习以为常了,这么多年已经过无数轮调控,基本上现在100强的房企都有应对准备,现金流没那么容易断。”

  穆迪投资者服务公司最新发布报告称,中国收紧开发商境外发债和信托贷款相关规定对于中国受评开发商具有负面信用影响,特别是流动性状况疲弱且经营规模较小的开发商,因为此类开发商的融资渠道较弱,在部署财务资源方面的灵活性也较差。据穆迪,2019年上半年64家受评开发商共发行了414亿美元的境外债券,同比劲增34.5%。自2019年7月起的12个月,受评开发商将有约337亿美元的境内债券和193亿美元的境外债券到期或可回售,但穆迪预计多数受评开发商能够完成2020年7月之前到期境外债券的再融资。

  “未来行业分化重组会进一步加剧,资源向头部集聚,行业集中度会进一步提高,大地产商的时代要来临了。”中原银行的王军表示。

  尽管政策初衷仍在“稳房价、稳地价和稳预期”内,但也有不少人士担心,执行过严,乃至一刀切,会带来房地产超调的风险。在外需不稳、经济面临新的下行压力的当下,应避免房地产过快下滑。

  一位资深房地产研究人士认为,政府稳市场的目标没变,所以政策力度其实应是弹性的,信托真的全面停的话,下半年会有很多房企出现问题,感觉政府是从预期上打压房企。

  “在外需下降的情况下,我觉得对房地产开发商融资端的打压可能是难以持续的,”长江证券首席经济学家伍戈表示,若外需下降的同时房地产再往下,经济短期向下动能会很大,房地产政策届时可能需要预调微调。他认为,控制房地产融资,可从诸如房贷等的需求端入手,对供给端,未必要收紧,因为这可能导致供给减少,反而加剧房价矛盾,这方面政策需要更精细化一些。

  “现在有点矫枉过正,但也是没办法。手稍微一松,钱其实和水一样,往低处流,往能带来正回报的地方流,也只有房地产了。”王军说道。

  统计局最新数据显示,上半年房地产开发企业到位资金同比增长7.2%,增速比1-5月回落0.4个百分点。统计局发言人毛胜勇表示,当前房地产市场运行总的还是平稳的。下阶段,一方面城镇化还在继续推进,刚需和改善性需求尚在,这是支撑;另一方面,“房住不炒”的理念越来越深入人心,同时强调“因城施策”,综合考虑,房地产市场稳地价、稳房价、稳预期是有条件做到的,房地产投资不会大起大落。

  另据报道,中国社科院财经战略研究院最新发布的《中国住房市场发展月度分析报告》指出,2019年6月核心城市房价基本停止上涨,总体实现房价稳定目标。一线城市房价整体微跌,其中上海、深圳由涨转跌,北京、广州继续下跌;准一线及二线城市房价涨速进一步下降;三四线城市房价涨跌互现。

  美国商务部7月26日发布第二季度GDP和年度更新报告,报告数据显示,4-6月实际国内生产总值(GDP,经季节性因素调整后)快报值换算为环比年化增长率为增长2.1%。个人消费和政府支出维持坚挺,但受贸易战的影响,出口和设备投资转为下滑。增长率较1-3月(3.1%)出现减速。美国经济扩张局面进入历史上最长的第11年,但政治风险成为强劲的下行压力。

  4-6月增长率高于市场预测(1.8%左右),维持了与潜在增长率(2%左右)持平的增速。2009年7月启动的现在的经济扩张局面截至2019年7月进入第11年。超过1991年4月-2001年3月的整整10年,在具有记录的1850年代以后可能成为最长。

  拉动经济增长的是占GDP的7成的个人消费。4-6月环比年化增长率增长4.3%,创出自2017年10-12月(4.6%)以来、时隔1年半的最高增长率。第一季度增长率仅为1.1%,年初的消费支出放缓一定程度上归因于持续35天的政府部分关门。由于降息预期,股价快速反弹,推动了家庭支出的恢复。

  政府机构的关门被解除,公共支出暂时增加,这也推高了增长率。美国的国家和地方的政府支出增加5.0%,创出金融危机之后实施财政刺激的2009年4-6月以来的最高水平。在2.1%的增长率中,政府支出的贡献度为0.85%。

  失业率处于近50年来最低水平,提振了薪资,也对消费者支出构成支撑,并在一定程度上抵消了出口疲软的影响。出口继第一季度增长后,二季度下降5.2%。出口骤降导致贸易逆差扩大,使二季度的GDP增幅减少了0.65个百分点。今年1-3月,贸易为GDP增长贡献了0.73个百分点。

  强劲的消费支出帮助企业削减了积压的库存。库存投资增加717亿美元,低于第一季度1,160亿美元的增幅。在第一季度为GDP增长贡献了0.53个百分点之后,第二季库存因素给GDP增长造成了0.86个百分点的拖累。经济学家表示,库存仍居高不下,并将继续影响制造业。

  不过,企业方面则因贸易战而低迷。设备投资减少0.6%,自2016年1-3月以来、时隔约3年陷入下滑。建筑支出下降10.6%,商业、医疗、采矿勘探、油井支出下降。包括研发在内的知识产品支出增加。第二季度企业在设备上的支出反弹0.7%,但航空巨头波音的设计问题预计将限制企业在设备上的支出。

  住宅投资减少1.5%,住房建设支出连续第六个季度萎缩,为大衰退以来持续时间最长的萎缩周期。报告还显示,二季度通胀有所抬头,不过这一趋势仍远低于美联储2%的目标。

  路透社分析指出,美国商务部发布的报告给长达10年的经济增长拉响了警报,这是有记录以来持续时间最长的经济增长周期。因为从数据上看,企业投资三年多来首次出现萎缩,住房市场连续第六个季度下滑。

  美联储(Fed)主席鲍威尔7月初指出,这两个行业是美国经济的疲弱领域。由于美国和中国之间激烈的贸易战以及全球经济增长放缓给美国经济前景带来越来越大的风险,这些疲弱领域可能会为美联储下周三祭出10年来首次降息提供进一步理由。

  “未来经济增长的关键是企业支出。很明显,企业并不像消费者那样热情洋溢,”Loyola Marymount University经济学教授Sung Won Sohn表示。“这对经济来说不是一个好迹象,因为消费者的就业机会会减少。因此,美联储将在下周降息。”

  特朗普总统淡化了经济增长放缓的影响,并将增长失去动能归咎于美联储。特朗普政府试图通过大规模减税、政府支出和放松监管等措施来提振经济。“考虑到我们的脖子上还绑着美联储这个沉重的锚,(第二季经济增长)不算差。”特朗普在推特上写道,“几乎没有通胀。美国经济将要猛涨!”

  商务部公布的增长数据修正也证实,美国经济未能实现白宫设定的2018年增长3.0%的目标,增幅为2.9%。从同比数据来看,美国经济2018年仅增长了2.5%,而不是之前发布的估计值增长3.0%。

  特朗普喜欢夸耀美国经济是他第一个任期内最大的成功之一,他强调同比增长数据是他的政策有效性的证据。

  经济学家预计今年的经济增长率在2.5%左右。他们表示,包括1.5万亿美元减税计划在内的大规模财政刺激计划对经济增长没有持久影响,反而推高了美国的债务水平。

  RSM首席分析师Joe Brusuelas表示,“数据清楚表明,减税措施并未导致美国经济成长路径的永久性上移。”

  路透社报道,路透对500多位分析师的调查结果显示,全球经济增长停滞不前的状况有加剧的风险,尽管预计主要央行将进一步降息或放松政策。受访分析师对中美贸易战依然感到担忧。

  主要国家主权债收益率下降,因为近期的经济数据大多加剧了这种增长担忧。大部分工业化经济体和主要发展中经济体的增长似乎都在放缓。

  但与此同时,货币政策宽松的憧憬推动股市上涨,尽管有明确迹象显示贸易冲突和地缘政治不确定性削弱了投资和经济活动。

  7月1-24日进行的最新路透调查显示,悲观情绪明显加重。本次调查涵盖的45个经济体中接近90%的增长前景被下调或维持不变,今年和2020年的增长预期都是如此。

  “由于贸易政策不确定性尚未消除,其对全球增长前景的影响变得越来越明显。我们预计全球经济增速将进一步放慢,今后出现的任何事态持续升级都会提升衰退风险,”摩根士丹利全球经济部门主管Chetan Ahya指出。“虽然我们相信宽松周期将全面回归,但高度不确定性的拖累应会继续压制宏观经济前景。”

  随着中美逐步从自由贸易向关税政策靠近,回答了一个附加问题的约250位分析师中超过七成表示,全球经济放缓加剧的可能性比前次预估时更高。其余受访者仍预期全球经济将从目前的低谷反弹。三个月前分析师对该问题的回答还是接近五五开。

  尽管外界普遍预期美联储将降息,且未来料有更多降息,欧洲央行料也很快重启宽松政策,但分析师仍下调经济增长预期。

  欧洲央行总裁德拉吉担心通胀远低于目标,他认为“这种前景正变得越来越糟”,并强烈暗示即将有更多宽松政策。德国商业银行分析师Peter Dixon表示:“货币宽松是否真的能起到很大作用还值得怀疑。我们的货币政策选项所剩无几,政府可能需要考虑财政政策。”

  近三分之二的分析师预计,美国与其贸易伙伴的贸易紧张情势今年将加剧,逾80%的受访者称这是全球宽松周期的开始。

  尽管今年全球平均增长率预估为3.2%,与国际货币基金组织(IMF)最新的预估一致,不过却是路透调查两年前开始2019年增长预测以来的最低位。

  “即使美中贸易战没有再度加剧,或者美国没有在欧洲或其他地方再开启新战线,全球经济也已进一步放缓,”荷兰合作银行资深市场分析师Stefan Koopman表示。

  近期的(采购经理人)调查报告凸显了这一点,调查显示出的情况相当一致,不论亚洲、美国或欧洲都一样。鉴于经济增长的动能可能持续流失...关于核心通胀是否还会再度升温的不确定性也更大了。”

  实际上,7月路透调查另一个最受注目的发现就是通胀前景,多数主要国家央行以通胀前景为目标,做为其货币政策框架的依据。调查预测多数国家的通胀料仍将不及央行的目标水准,一些国家的通胀率甚至料不会明显上升。

  多数主要央行在今年稍早从此前预期的某种紧缩路径转为静待观望模式。目前外界的预期已经变为央行将会降息并/或出台其他政策宽松措施。日本央行下一步政策行动为进一步宽松的可能性已经上升。虽然加拿大央行的政策路径预计将有别于其他央行,但或许在未来某个时候还是会跟随美联储的脚步。亚洲、非洲和拉丁美洲的多数主要新兴经济体的央行也在转向鸽派。印度样央行今年已经降息三次,下个月或将再次降息。

  “随着全球经济增长趋疲且通胀压力有限,以及发达经济体央行……暗示未来将实施货币宽松,新兴经济体央行基本上也在遵循相同的模式,”巴克莱亚太研究部门主管Sudeep Sarma指出。

  世界知识产权组织(WIPO)近日发布的2019年全球创新指数(Global Innovation Index 2019,GII)(下称“报告”)显示,中国连续第四年保持上升势头,排在第14位,超过日本、法国等国,较去年上升3个位次,是中等收入经济体中唯一进入前30名的国家,“在领先的创新国家中稳稳占据一席之地”。

  全球创新指数(Global Innovation Index,GII)是世界知识产权组织、康奈尔大学、欧洲工商管理学院于2007年共同创立的年度排名,衡量全球120多个经济体在创新能力的表现,是全球政策制定者、企业管理执行者等人士的主要基准工具。全球创新指数是一个详细的量化工具,有助于全球决策者更好地理解如何激励创新活动,以此推动经济增长和人类发展。全球创新指数根据80项指标对126个经济体进行排名,这些指标包括知识产权申请率、移动应用开发、教育支出、科技出版物等。该指数提交给欧洲委员会联合研究中心,进行独立统计审计。全球创新指数报告的核心部分由全球经济体创新能力和结果的排名组成。全球创新指数认识到创新在促进经济增长和繁荣中发挥着关键作用,而且认识到应当对适用于发达经济体和新兴经济体的创新建立广阔的视野,因而纳入了传统创新措施之外的指标,例如研发水平。为了支持全球创新辩论、引导各项政策、突出良好作法,需要利用有关指标对创新和相关政策表现进行评估。

  GII今年是发布的第12版,作为一个全球基准,它可以帮助政策制定者更好地了解如何刺激和衡量创新活动。2019年GII基于80项指标对129个经济体进行排名。

  “GII向我们表明,在国家政策中优先考虑创新的国家排名显著提升。中国和印度等经济大国在GII排名中的上升改变了创新的格局,体现了政策行动能够促进创新。”世界知识产权组织总干事弗朗西斯·高锐说。高锐表示,中国将创新作为经济发展战略,全球创新指数排名不断上升是多年努力的结果,中国创新体系在日渐成熟。中国改革开放四十年来也在努力建设世界一流的知识产权保护体系,并取得了长足的进步。

  国家行政学院研究员张春表示,在中国产业结构调整和经济转型升级过程中,科技创新至关重要,“从R&D(研发)投入力度就可以看出,我国经济体量在逐年提升的情况下研发经费也在稳步提升,科研投入的绝对值是逐步加大的。”

  在2019年全球创新指数(GII)报告中,香港排名较去年上升1位至第13位,在东南亚、东亚和大洋洲经济体中排名第3,在区内仅次于全球第8的新加坡与第11的韩国。美国康纳尔大学、欧洲工商管理学院与世界智慧财产权组织发布2019年GII,位列前10名的经济体依次为瑞士、瑞典、美国、荷兰、英国、芬兰、丹麦、新加坡、德国、以色列;香港和中国内地,分别排第13和14位。欧洲工商管理学院执行事Bruno Lanvin说:“香港是国际领导的创新者之一,创新投入方面全球第8,在劳动市场效率和规管、以及市场细化和教育方面表现尤其突出。香港专注于人工智能(AI)的集群发展,在未来会是一大优势。”

  日本经济新闻社汇总的2018年“主要商品与服务份额调查”显示,中国企业进入前三的各个品类垄断程度加深。在锂离子电池隔膜和智能手机等4个品类(不含金融)中,前3家企业的合计份额提高3个百分点以上。这印证了中国企业的飞速发展。

  隔膜是锂离子电池的主要零部件,面向纯电动汽车(EV)的需求提高,市场正在扩大。

  在这一领域,排在首位的日本旭化成提高1个百分点,居第2位的上海恩捷则提高2个百分点,份额均比2017年扩大。前3家企业的份额占整体的39%,垄断程度比2017年提高5个百分点。

  在智能手机领域,韩国三星电子、美国苹果和中国华为技术这3强的份额约占整体的5成。垄断程度比2017年提高3.5个百分点。

  与2017年相比,三星市场份额略有下降,苹果基本持平,而华为则提高4个百分点左右。华为拍照功能优越的机型等实现增长,通过多个摄像头和人工智能(AI)的辅助,新手也能拍出媲美数码相机的照片。

  在平板电脑领域,苹果、三星和华为3家企业占整体的约6成。三星仅小幅增长,苹果和华为均增长2个百分点以上。中美企业正展开激烈争夺。

  在风力发电机领域,排在首位的丹麦维斯塔斯和居第2位的中国金风科技的市场份额提高3个百分点以上。在个人电脑领域,中国联想集团飞速增长,份额与美国惠普并列第一。

  前3家企业占市场份额9成以上的品类(不含金融)有硬盘驱动器和智能手机操作系统等7个。

  另一方面,在市场增长的智能音箱领域,前3家企业合计份额较上年减少25个百分点以上。2017年亚马逊和谷歌两家美国企业掌握9成以上份额,但中国企业不断追赶,两家美企的份额已降至6成。

  经济走势跟踪报告每周1、5发布。报告内容均来自公开资料,不代表本课题组观点与倾向,仅供参考